(法律)マンションの敷地権及び敷地利用権とは?

第1 敷地権の表示の有無

マンションなどのいわゆる区分所有建物及び敷地の登記を見ると、「”敷地権”の表示」の記載があるものとないものが存在する。これは概ね①”敷地利用権”が登記されているか否か、②古い区分所有建物であるか否か、によって表示の有無が異なる。

第2 ①”敷地利用権”の登記の有無

そもそも「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう(区分所有法第2条第6項)。

そして、「敷地権」とは、建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第二条第六項に規定する敷地利用権(登記されたものに限る。)であって、区分所有法第二十二条第一項本文(同条第三項において準用する場合を含む。)の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないものをいう(不動産登記法第44条第1項第9号)。

上記の各定義から分かるとおり、
「敷地権=登記された+専有部分と分離して処分できない”敷地利用権”」
なのである。
換言すれば、敷地利用権が敷地権を包摂する概念である。

実務担当者レベルでは、敷地権と敷地利用権とを区別せずに用いられていることもあり(意図せず、登記されていない敷地利用権や分離処分可能な敷地利用権が敷地権と呼ばれていることがあり)、注意が必要である。

さて、不動産登記法第44条は「建物の表示に関する登記の登記事項」について“敷地権”を挙げている。逆を言えば、「敷地権」に該当しない「敷地利用権」は登記事項ではない。そのため、(i)敷地利用権が登記されていない場合(借地権の対抗要件が借地借家法第10条に従って、建物の登記具備によって備えられている場合など)や、(ii)管理規約により、専有部分と分離して処分することが認めらている場合(区分所有法第22条第1項)は、「敷地権」には該当せず、登記事項ではないため、「敷地権の表示」はなされないことになる。

なお、不動産登記法第46条(敷地権である旨の登記)は、「登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。」と規定しており、土地については、登記官が職権でその登記記録に「敷地権である旨の登記」がなされることになる。換言すれば、土地と建物(専有部分)が一体的に処分される(土地について個別に登記手続をする必要がない)ことになるため、私人としては、土地の権利関係についても、建物の登記だけ注目すれば良いことになる。

第3 ②古い区分所有建物

旧区分所有法においては、区分所有建物についても、建物の権利と土地の権利を別々に処分することが可能であり、建物(専有部分)と土地の登記は別物として扱われていた。そのため、分譲マンションの敷地の登記について、各住戸(専有部分)の売買や担保設定の度に、各住戸の登記とは別に所有権移転登記や抵当権設定登記を行う必要があり、登記事務の煩雑化を招き、登記漏れ、記載ミスや読み間違いが起きるという事態になっていた。

かかる問題を解消するため、昭和58年(1983年)に区分所有法第22条1項の専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止規定が導入されることになった。そして、かかる区分所有法第22条の規定と合わせ、不動産登記法も改正され、敷地権の処分について、土地の登記手続を行う必要がなくなった

この改正区分所有法により、昭和59年(1984年)から昭和63年(1988年)末までに、多くの区分所有建物の管理組合は、自ら、あるいは監督官庁の指導で、専有部分及びその専有部分に係る敷地利用権を分離処分できなくし、敷地権の登記を行ったが、登記の申請は任意であり、管理規約の変更も、登記の変更も、何もしない区分所有建物が残存することになったのである。

なお、昭和58年の区分所有法改正の附則第8条には、「附則第六条第一項の指定に係る建物以外の建物の既存専有部分等は、附則第五条本文の政令で定める日(管理人注:昭和63年12月28日)に、新法第二十二条第一項ただし書の規定により規約で分離して処分することができることと定められたものとみなす。」と規定されている。そのため、規約の変更及び敷地権の登記を行わない区分所有建物については、昭和63年12月28日付で、「専有部分及びその専有部分に係る敷地利用権は、分離して処分することができる」と規約で定めたものとみなされたのである(分離処分可能なので、「敷地権」には該当しないため、敷地権の表示はなされてないことになる。)

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